| Ramzi Chamat
Le 29 septembre 2023, l'Assemblée fédérale suisse a adopté une réforme du droit du bail. Cette réforme introduit d'importants changements, notamment en ce qui concerne la sous-location et la résiliation anticipée des baux en cas de changement de propriété. Alors que les propriétaires saluent ces changements, les associations de locataires, telles qu'Asloca, les ont vivement contestés. Dans cet article, nous explorerons les principaux aspects de cette réforme du droit du bail, ses implications pour les locataires et les propriétaires, et nous nous demanderons si elle représente réellement un changement significatif dans le paysage de la location en Suisse.
La récente réforme du droit du bail suisse a suscité un débat considérable entre les propriétaires et les associations de locataires. La réforme, adoptée en septembre 2023, introduit plusieurs modifications qui affectent la sous-location et la résiliation anticipée des baux en cas de changement de propriété. Alors que ces changements ont été salués comme un pas vers un marché locatif plus équitable par certains, d'autres estiment qu'ils pourraient ne pas être aussi révolutionnaires qu'ils semblent l'être. Dans cet article, nous plongerons dans les détails de ces changements, explorant leurs impacts potentiels et examinant s'ils répondent véritablement aux préoccupations tant des propriétaires que des locataires.
La sous-location a été un sujet de discorde sur le marché locatif depuis des années. La nouvelle réforme du droit du bail vise à répondre à certaines de ces préoccupations en imposant des réglementations plus strictes en matière de sous-location.
Un changement significatif est que les locataires devront désormais obtenir le consentement écrit de leurs propriétaires avant de sous-louer leurs logements. Cette demande écrite devrait inclure des détails tels que le nom du sous-locataire, les termes du contrat, l'utilisation prévue des locaux, le loyer de la sous-location et la durée de la sous-location. Si des modifications interviennent pendant la sous-location, le locataire est tenu d'en informer rapidement le propriétaire.
La réforme introduit deux nouveaux motifs pour les propriétaires afin de refuser la sous-location. Premièrement, si un locataire ne fournit pas les informations nécessaires dans sa demande (y compris le nom du sous-locataire et les termes du contrat), le propriétaire peut rejeter la sous-location. Deuxièmement, les sous-locations d'une durée dépassant deux ans peuvent également être refusées par le propriétaire.
Un changement notable est que les propriétaires auront désormais plus de pouvoir pour refuser la sous-location pour des raisons qui ne sont pas explicitement mentionnées dans la loi. Bien que cela puisse offrir aux propriétaires une plus grande flexibilité, cela soulève également des questions sur les critères justifiant de tels refus. Les précédents juridiques joueront probablement un rôle crucial pour clarifier les circonstances dans lesquelles un propriétaire peut refuser la sous-location, avec l'attente que les raisons soient sérieuses et présentées de bonne foi.
La réforme ne spécifie pas le délai dans lequel les propriétaires doivent répondre aux demandes de sous-location, ni ne précise les conséquences si un propriétaire ne fournit pas de réponse. Ce manque de clarté peut entraîner des litiges entre les propriétaires et les locataires en l'absence de directives claires.
La nouvelle loi introduit également une disposition permettant aux propriétaires de résilier les baux dans les cas où le sous-locataire sous-loue tout ou partie de la propriété sans le consentement écrit du propriétaire, fournit de fausses informations ou omet d'informer le propriétaire des modifications liées à la demande de sous-location. Cette résiliation peut avoir lieu après qu'une protestation écrite soit restée sans réponse pendant 30 jours.
Actuellement, lorsqu'un propriétaire vend un bien loué, le bail est automatiquement transféré au nouveau propriétaire, avec tous les droits et obligations qui y sont associés. Le nouveau propriétaire peut ensuite résilier le bail à la prochaine date d'expiration du contrat ou, dans certaines circonstances, plus tôt.
Selon la réforme, le droit du nouveau propriétaire de résilier le bail de manière anticipée est élargi. Il peut résilier le bail à la prochaine échéance légale, sans avoir à respecter les délais de préavis contractuels. Cela signifie que si une vente de propriété a lieu, le nouveau propriétaire peut résilier le bail plus rapidement qu'auparavant.
Cependant, ce droit de résiliation anticipée est limité aux cas où le nouveau propriétaire ou ses proches ont un besoin urgent et spécifique du bien loué. Pour les propriétés résidentielles, cela concerne le besoin personnel du nouveau propriétaire ou de ses proches parents. Dans le cas des propriétés commerciales, le nouveau propriétaire doit avoir l'intention d'exploiter une entreprise dans l'espace loué.
En pratique, lorsque le locataire conteste la résiliation devant les tribunaux, le nouveau propriétaire ne peut pas prendre possession de la propriété avant plusieurs mois, voire plusieurs années. Cela s'explique par la participation de plusieurs instances légales, notamment une commission de conciliation, le tribunal cantonal de première instance, le tribunal cantonal de deuxième instance et le tribunal fédéral. De plus, les locataires obtiennent souvent des prolongations de bail pendant les litiges juridiques.
La proposition initiale visait à simplifier le processus juridique de résiliation anticipée du bail en cas de besoin du nouveau propriétaire et à assouplir les critères appliqués par les tribunaux. Cependant, après une période de consultation, l'Assemblée fédérale a décidé de supprimer la notion de "besoin urgent". La loi révisée permet désormais au nouveau propriétaire de résilier le bail en se basant sur un "besoin important et actuel" déterminé par une évaluation objective, sans spécifier ces termes.
En conclusion, la récente réforme du droit du bail suisse a introduit des changements qui affectent à la fois les propriétaires et les locataires. Bien qu'elle introduise des réglementations plus strictes en matière de sous-location et élargisse les motifs de résiliation anticipée du bail par les nouveaux propriétaires, il reste à voir comment ces changements se concrétiseront dans la pratique.
La réforme pourrait ne pas être le bouleversement radical que certains espéraient. La suppression de l'exigence de "besoin urgent" pourrait ne pas faciliter de manière significative le processus de résiliation anticipée du bail pour les nouveaux propriétaires. Les litiges risquent de persister, et les précédents juridiques joueront un rôle crucial pour définir la portée des droits des propriétaires et des locataires.
Alors que la réforme entre en vigueur, il sera essentiel pour toutes les parties prenantes, y compris les propriétaires, les locataires et les professionnels du droit, de surveiller de près sa mise en œuvre et tout développement juridique qui en découlera pour garantir un marché locatif équitable et équilibré en Suisse.
