| Ramzi Chamat
Le marché immobilier suisse est un domaine en constante évolution, souvent influencé par des facteurs économiques et financiers complexes. Récemment, il a fait l'objet d'un intérêt accru en raison de son comportement inattendu face à la hausse des taux d'intérêt. Alors que l'on aurait pu s'attendre à une baisse des prix des propriétés en raison de coûts de financement plus élevés, la réalité s'est avérée différente. Cet article se penche sur les mécanismes complexes qui sous-tendent cette situation étonnante et explore les raisons pour lesquelles les prix de l'immobilier en Suisse ne suivent pas la tendance attendue. Nous examinerons les taux de vacance bas, la pénurie de nouvelles constructions, l'évolution des taux de location par rapport à l'achat, les considérations à long terme pour les propriétaires, et l'impact des facteurs émotionnels sur le marché immobilier suisse. Plongeons dans ce marché immobilier plus qu'étonnant et tentons de comprendre les forces qui le façonnent.
Dans un revirement plutôt inattendu, le marché immobilier suisse a défié la sagesse conventionnelle. Malgré la hausse des taux d'intérêt par la Banque nationale suisse (BNS), on aurait pu s'attendre à une baisse des prix de l'immobilier en raison du coût plus élevé du financement. Cependant, la réalité dessine un tableau différent. Entre l'été 2022 et 2023, les prix des appartements en copropriété (PPE) ont augmenté de 3,4 %, tandis que ceux des maisons individuelles ont augmenté de 1,2 %. Cet article explore les mécanismes complexes qui influencent ce phénomène et explique pourquoi cette situation est susceptible de perdurer.
Deux raisons principales contribuent à cette tendance de prix contre-intuitive. Tout d'abord, le taux de vacance résidentielle reste remarquablement bas. Par exemple, en juin, il était de 0,98 % dans le canton de Vaud et de 0,45 % dans la ville de Berne. Deuxièmement, il y a une pénurie de nouvelles constructions, notamment dans les emplacements très recherchés. Au cours des derniers mois, la Suisse n'a délivré que près de 10 000 permis de construire, dont près de 6 000 pour des maisons individuelles. En conséquence, les biens immobiliers limités qui entrent sur le marché sont rapidement achetés, renforçant davantage les prix. De plus, la hausse des taux d'intérêt a entraîné une augmentation des loyers, atténuant la pression à la baisse potentielle sur les prix de l'immobilier.
Pour mieux comprendre ce phénomène, il est essentiel de comprendre que la hausse des taux d'intérêt a fait monter le taux de référence pour les contrats de bail. Calculé sur la base de toutes les hypothèques en Suisse, ce taux est de 1,5 % depuis le 1er juin, ce qui représente une hausse de 0,25 %. De plus, étant donné que les loyers sont influencés par l'inflation, il est très probable que les augmentations de loyer perdurent.
Bien que les propriétaires aient la possibilité d'augmenter les loyers, ils doivent faire preuve de prudence, car des loyers excessifs pourraient dissuader les locataires potentiels. Des loyers en forte hausse pour les propriétés construites ces dernières années pourraient rester inoccupés, laissant l'offre et la demande déterminer les prix des loyers. La situation pourrait changer si les prix de l'immobilier baissent ou si les promoteurs immobiliers acceptent de réduire leurs marges bénéficiaires.
Un autre aspect inhabituel du marché immobilier suisse est qu'il est actuellement plus avantageux financièrement d'être locataire que propriétaire. En prenant en compte les coûts hypothécaires, les frais de maintenance de la propriété, les frais de financement et le rendement des capitaux propres, la location d'un appartement de 100 mètres carrés est plus économique que de l'acheter. C'est un contraste frappant avec les années précédentes où les taux hypothécaires extrêmement bas rendaient la propriété plus attrayante. Cette tendance devrait persister à moins que les taux d'intérêt ne connaissent une forte baisse.
La comparaison des coûts immédiats de la propriété à la location ne fournit cependant qu'une partie de l'équation. À long terme, les propriétaires bénéficient généralement de l'appréciation de leurs actifs. En Suisse, on dit que l'immobilier résidentiel double sa valeur tous les 30 ans. Cependant, cette situation évolue quelque peu dans le secteur des biens immobiliers d'investissement. Comme de nombreux biens en vente peinent à trouver des acheteurs, les prix ont tendance à se stabiliser modérément.
Sur ce marché, le calcul repose sur le rendement plutôt que sur les prix de vente. Les vendeurs espèrent souvent obtenir des prix que les acheteurs hésitent à payer, surtout avec la hausse des taux d'intérêt. Personne ne souhaite payer un taux d'intérêt de 3 %, par exemple, pour obtenir un rendement brut de 3 %. En tenant compte des dépenses, des impôts et d'autres coûts, cela se traduirait par un rendement net encore plus faible.
On estime que le nombre de transactions immobilières en Suisse a diminué de 20 à 25 % par rapport à la moyenne des deux dernières années. En conséquence, l'offre est désormais supérieure à la demande sur le marché. Cependant, cette offre excédentaire n'a étonnamment pas conduit à une baisse significative des prix. Cela peut s'expliquer par le fait que les considérations financières ne sont pas les seuls facteurs influençant la décision d'acquérir ou de renoncer à des investissements immobiliers. Des facteurs émotionnels, tels que le désir de devenir propriétaire, peuvent jouer un rôle crucial dans ce pari à long terme sur l'avenir.
La résilience du marché immobilier suisse face à la hausse des taux d'intérêt et aux facteurs économiques est un phénomène complexe. Les taux de vacance faibles, la construction limitée et l'interaction complexe entre les taux d'intérêt et les coûts de location ont tous contribué à cette tendance inattendue. De plus, les dynamiques financières ont changé, rendant la location plus rentable que la propriété, du moins pour le moment. Cependant, les avantages à long terme de la propriété immobilière ne doivent pas être négligés. En fin de compte, le marché immobilier suisse est un paysage unique où des facteurs à la fois financiers et émotionnels façonnent les décisions d'investissement, et ces dynamiques sont susceptibles de continuer à influencer le marché dans un avenir prévisible.
