| Ramzi Chamat
La dynamique du marché immobilier suisse a connu des tournants significatifs depuis l’introduction des taux d’intérêt négatifs en 2014, inaugurant une ère de fluctuations notables dans les taux de vacance résidentiel. En 2023, nous observons une réduction marquée de ce taux, un phénomène qui mérite une analyse approfondie pour en saisir les implications et les tendances sous-jacentes. Cet article vise à décrypter ces évolutions, en offrant un aperçu détaillé des récentes données, des disparités régionales, et de l’impact économique sur le marché immobilier suisse. Un éclairage nécessaire pour tous ceux qui cherchent à comprendre les forces qui façonnent l'habitat en Suisse aujourd’hui.
Le marché immobilier en Suisse a longtemps été perçu comme un pilier de stabilité et de prospérité en Europe. Cependant, depuis fin 2014, avec l'introduction des taux d'intérêt négatifs et sous l'impulsion d'une croissance démographique soutenue, le secteur a subi d'importantes transformations. Au 1er juin 2023, le taux de vacance résidentiel s'établit à 1,15%, marquant non seulement la fin d'un long cycle d’inoccupation, mais aussi l'aube d'une nouvelle ère pour l’immobilier suisse. Les répercussions de ces mutations sont considérables et se répercutent sur l'ensemble des acteurs du marché, des propriétaires aux locataires, sans oublier l'économie dans sa globalité.
D’après les récentes publications de l’Office Fédéral de la Statistique (OFS), le paysage immobilier suisse est en pleine mutation. En l’espace d’un an, la Suisse a enregistré une baisse notable de 7,000 unités vacantes, aboutissant à un total de 54,700. Ce mouvement traduit un véritable changement de paradigme, ramenant le taux de vacance résidentiel à son niveau le plus bas depuis l'introduction des taux d'intérêt négatifs en 2014. Cette tendance à la baisse s'est principalement observée dans les cantons où les taux de vacance étaient supérieurs à la moyenne nationale, tandis que les régions de Zurich, Genève et la Suisse centrale semblent avoir déjà atteint un seuil plancher. À l'échelle du pays, le segment des logements locatifs inoccupés a vu une diminution de plus de 8 000 unités. Parallèlement, le nombre de logements mis en vente a connu une légère augmentation, ajoutant une couche de complexité à l'ensemble du tableau immobilier suisse.
Les disparités régionales dans le secteur immobilier suisse sont frappantes et méritent une attention particulière. Les cantons de Genève et Zurich, ainsi que ceux de la Suisse centrale, se distinguent par des taux de vacance exceptionnellement bas, tournant autour de 0,5%. En revanche, les cantons du Tessin, de Soleure et du Jura présentent des chiffres nettement plus élevés, le Jura enregistrant même une légère hausse.
Ces contrastes sont d'autant plus frappants lorsqu’on se penche sur la répartition en fonction de la taille des logements. Les petites et moyennes unités, comprenant jusqu'à quatre pièces, connaissent une forte demande, avec une réduction de près de 15% des unités vacantes. À l’opposé, les logements plus spacieux, avec cinq pièces ou plus, voient leur nombre d'unités vacantes augmenter de presque 10%.
Cette tendance souligne un changement notable dans les préférences de logement, avec une inclinaison marquée pour les espaces plus petits et plus abordables. Elle reflète également les répercussions économiques sur les choix résidentiels des Suisses, dans un contexte où les loyers et les prix à la consommation sont en constante augmentation. Ces éléments ensemble jouent un rôle crucial dans la compréhension des dynamiques actuelles et futures du marché immobilier suisse.
La situation actuelle du marché immobilier suisse a d'importantes répercussions économiques. L'augmentation significative du solde migratoire sur les douze derniers mois, de 25% par rapport à l'année précédente et de 70% par rapport à la période pré-pandémique, témoigne d'une demande croissante en logements. Cependant, cette demande est confrontée à un ralentissement probable de l'activité de construction, en raison d'une réduction du nombre de permis de construire délivrés ces deux dernières années.
Dans ce contexte, nous anticipons une continuation de la baisse du taux de vacance, qui pourrait passer sous la barre des 1% d'ici le 1er juin 2024. Cette tendance haussière devrait, à son tour, exercer une pression à la hausse sur les loyers. Nous prévoyons que les loyers demandés connaîtront une augmentation de 2,5% sur un an à la fin de 2023, et nous nous attendons à une poursuite de cette tendance en 2024, avec une hausse pouvant atteindre 5%.
Ces éléments, combinés, dessinent un avenir où les logements disponibles se feront plus rares, et où les coûts associés à la location seront plus élevés. Cette situation devrait modérer la tendance au déménagement et influer sur la taille des ménages, stabilisant ainsi le taux de vacance à partir de 2025. Cette analyse souligne l'importance cruciale de suivre attentivement les évolutions du marché pour comprendre les défis et opportunités à venir dans le secteur immobilier suisse.
Le secteur immobilier en Suisse est actuellement à un point de bascule, marquant la fin d'une époque et le début d'une autre. La diminution rapide des logements vacants et la hausse anticipée des loyers sont les signes précurseurs d'un paysage en pleine mutation. Ces changements requièrent une attention et une vigilance accrues de la part des acteurs du marché. L'examen minutieux du taux de vacance résidentiel révèle les dynamiques en jeu et souligne l’importance cruciale d’adopter des stratégies éclairées et de posséder une connaissance approfondie du secteur pour naviguer avec succès dans ce nouvel environnement.
Source : UBS SA
