Les fonds immobiliers sont préoccupés par la fusion entre Credit Suisse et UBS.

La fusion de Credit Suisse et UBS a provoqué d'importants bouleversements dans l'économie suisse, tant au sens propre qu'au figuré, et devrait avoir des répercussions sur le marché immobilier titrisé. Il est indéniable que la nouvelle entité occupera une position dominante qui ne sera pas sans conséquences pour le reste du secteur.

Selon le media Immoday, "Nous avons interrogé une dizaine de professionnels, dont des gestionnaires de fonds cotés et non cotés, des consultants et des représentants d'associations professionnelles. Tous ont plus ou moins exprimé le même point de vue : à long terme, la nouvelle situation n'est pas saine. Elle donne trop de pouvoir à UBS et suscite une inquiétude accrue chez les investisseurs dans un marché qui était déjà assez incertain ces derniers mois".

UBS dans une position ultra-dominante sur le marché immobilier suisse

UBS va occuper une position ultra-dominante sur le marché immobilier suisse une fois sa fusion avec Credit Suisse finalisée. Les chiffres sont éloquents : la nouvelle entité va gérer quatorze fonds immobiliers, dont les cinq plus gros fonds cotés représentent 45 % du marché. En cumulant l'ensemble de ses véhicules immobiliers, UBS contrôlera même 60 % du marché.

Selon les données disponibles à fin mars 2023, ces fonds détiendront plus de 60 000 unités locatives, pour une fortune nette de 28,2 milliards de francs et une capitalisation boursière de presque 33 milliards de francs. Leur volume moyen négocié au cours des douze derniers mois est d'environ 317 millions de francs. Autrement dit, UBS va devenir un véritable mastodonte, dépassant même le plus gros acteur du secteur jusqu'à aujourd'hui, l'assureur SwissLife.

La fusion de Credit Suisse et UBS vient fragiliser un marché déjà précaire

La fusion intervient à un moment délicat pour le marché immobilier, déjà fragilisé par une perte de confiance des investisseurs, une volatilité croissante et une faible activité. En effet, plusieurs émetteurs ont annulé leurs augmentations de capital, témoignant d'une situation peu rassurante. Cette méfiance se justifie d'autant plus si l'on observe de près les comptes des fonds de placement immobiliers côtés, qui ont contracté de nombreux crédits hypothécaires à court terme et devront les renouveler à des taux beaucoup plus élevés, impactant ainsi leur rentabilité et les dividendes distribués. Dans ce contexte, l'annonce de la fusion entre Credit Suisse et UBS risque de renforcer les inquiétudes des investisseurs et de dissuader de nouveaux investissements dans ce type d'actif.

Le cauchemar devenu réalité : le scénario du pire

En tout état de cause, il est clair que les fonds Credit Suisse font partie des véhicules immobiliers dans lesquels les investisseurs ne veulent plus mettre leur argent, du moins tant qu'ils ne peuvent pas avoir de visibilité sur leur avenir. Cette situation est également problématique pour d'autres raisons. En effet, si les investisseurs ne parviennent pas à vendre leurs parts sur le marché, ils peuvent exiger que la direction du fonds les rachète à la valeur nette d'inventaire à une certaine échéance prévue dans le règlement. Dans ce cas, le fonds pourrait être contraint de vendre des immeubles pour obtenir des liquidités afin de rembourser les investisseurs. Cette problématique n'est pas simplement théorique, car elle s'est déjà produite par le passé.

Nos interlocuteurs reconnaissent que ce scénario est le pire, mais il n'est pas impossible et pourrait même avoir déjà commencé. Étant donné qu'il n'y a absolument aucune transparence, il est impossible de savoir quelles sont les demandes de remboursement des investisseurs détenant des parts de fonds Credit Suisse. Nous ne saurons si de nombreux immeubles appartenant à Credit Suisse arriveront sur le marché que dans quelques mois.

Il existe une solution idéale pour les investisseurs...

Actuellement, tout n'est que pure spéculation car personne ne sait ce qu'UBS compte faire avec les fonds Credit Suisse. Toutes les options sont probablement envisagées, depuis une vente globale - ce qui est très peu probable - jusqu'à une fusion des fonds Credit Suisse avec ceux d'UBS. Cette dernière option serait la plus rassurante pour les investisseurs car les fonds UBS sont généralement reconnus pour leur solidité et leur bonne gestion.

Cependant, ce n'est pas une solution facile, car même si certains fonds poursuivent apparemment la même stratégie, il existe toujours des différences techniques, légales ou fiscales importantes qui rendent une fusion difficile. Il faut également prendre en compte que de telles opérations nécessiteraient une modification du prospectus du fonds, et donc l'approbation de la Finma.

...et la meilleure option pour UBS

La stratégie la plus avantageuse pour UBS serait d'adopter une approche sélective en gardant les fonds ou les parcs immobiliers les plus prometteurs de Credit Suisse et de vendre le reste sur le marché, même à un prix inférieur si nécessaire.

Cette solution permettrait à la banque de se débarrasser des actifs peu rentables tout en renforçant ses propres fonds. En effet, la taille du portefeuille immobilier est un avantage clé dans le secteur de la gestion d'actifs, car elle permet de réaliser des économies d'échelle significatives en matière de coûts de gestion et de négociation avec les fournisseurs.

De plus, un portefeuille immobilier plus important peut accroître la liquidité du fonds et améliorer ses résultats financiers. En outre, cela pourrait faciliter l'organisation de la gestion des immeubles et des travaux de rénovation, en obtenant de meilleures conditions auprès des fournisseurs.

En fin de compte, la taille du portefeuille immobilier est un avantage concurrentiel important, et ces arguments pourraient être utilisés pour convaincre les investisseurs de la valeur ajoutée de cette stratégie pour le fonds. Cependant, il reste à voir comment UBS va gérer les différences techniques, légales et fiscales qui pourraient surgir lors de la fusion de ces fonds.

Une situation paradoxale : UBS et les investisseurs peuvent en sortir gagnants

Cette situation pourrait avoir une conséquence paradoxale : les investisseurs auront moins de choix, mais les conditions offertes seront plus attractives. Ce serait bénéfique pour la nouvelle UBS, mais moins pour ses concurrents qui devront faire face à une concurrence accrue. Si cela se prolonge dans le temps, cela pourrait créer un déséquilibre préoccupant, avec un risque de scission entre les fonds UBS et les autres, et une concentration élevée chez un même émetteur de fonds. En outre, la fusion aggraverait un problème déjà important : le manque de diversité sur le marché. Pour être efficace, il est nécessaire d'avoir une pluralité d'acteurs offrant une concurrence suffisante entre les produits de placement.

Source: Immoday